2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******
1月17日,国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号,但2022年多项房地产数据指标仍保持下探,其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%,罕见进入到两位数行列。在业内人士看来,2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力,数据指标持续恶化,市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。
开发投资增速“跌”入两位数
2022年,全国房地产开发投资132895亿元,比上年下降10%;其中,住宅投资100646亿元,下降9.5%。
2022年,房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米,比上年下降7.2%。其中,住宅施工面积639696万平方米,下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米,下降39.4%。其中,住宅新开工面积88135万平方米,下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米,下降15%。其中,住宅竣工面积62539万平方米,下降14.3%。
从数据表现上来看,全国房地产开发投资增速2021年为4.4%,此后一路保持下探,2022年4月,该项指标进入负增长区间。但也可以看到,12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。
“2022年,全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态,说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示,目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的,尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案,其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2022年开发投资下跌10%,为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期,彼时开发投资仍旧增长1%。可见,2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因,就是前端的土地出让和新开工,土地购置费和建筑工程,合计占据开发投资70%左右的份额。2022年,土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%,都是年度最大的跌幅。
房地产市场“萎缩”成为常态,房企拿地的积极性也受到抑制。2022年,全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%,若剔除城投等企业托底现象,相关数据表现会更糟。
中指研究院数据显示,2022年,TOP100企业拿地总额12975亿元,同比下降48.9%,全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元,较上年同期下降24亿元,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。
商品房销售延续跌势
寒冬模式的开启,供需两端皆保持“观望”。
在商品房销售和待售方面,2022年商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。
2022年末,商品房待售面积56366万平方米,比上年增长10.5%。其中,住宅待售面积增长18.4%。
“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下,楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称,12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点,但累计情况来看,2022年全年累计同比降幅仍超两成,且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大,其中西部、东北地区降幅较明显;销售金额方面,东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄,其余地区降幅扩大趋势未改。
严跃进则表示,当前房屋销售数据总体弱于预期,全年下跌近25%的水平,说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据,随着疫情过了高峰期,新一轮社会经济刺激工作会加速,购房市场势必有较好的表现和转机。
供应端修复晚于销售端
对于未来市场走势,陈文静直言,2023年供应端修复将晚于销售端,新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力,新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下,预计难有明显改善;在“保交楼”资金推动下,房屋竣工或将得到改善,从而对房地产开发投资形成一定支撑,但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。
短期来看,需求端政策将进一步加快落实,符合条件的城市首套房贷利率有望下调,核心一二线城市政策空间不断释放,降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测,近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复,预计未来随着政策进一步优化及显效,更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位,全国房地产市场最早或在二季度企稳,乐观情形下,2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长,价格逐渐趋稳。
在李宇嘉看来,当前的关键是稳定房价,房价不稳,不仅居民不愿意买房,金融机构也不愿意介入,不愿意参与收并购、纾困。进一步讲,房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显,包括利率不设下限对冲房价下跌预期,鼓励需求入市。2023年上半年,处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期,预计量价还将继续下跌,但在2022年低基数的基础上,跌幅或许收窄。下半年,量价和预期将逐步企稳。
以新安全格局保障新发展格局******
作者:徐明(北京市习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心特约研究员、中国社会科学院大学国家治理现代化与社会组织研究中心主任)
党的二十大报告提出,“统筹发展和安全,全力战胜前进道路上各种困难和挑战”“以新安全格局保障新发展格局”。立足新发展阶段,构建新发展格局,推动高质量发展,必须抓好发展和安全两件大事,有效防范和应对各类风险挑战。
处理好发展和安全的关系
发展是党执政兴国的第一要务,是解决我国一切问题的基础和关键。国家安全是民族复兴的根基,是安邦定国的重要基石。谈及发展和安全的关系,习近平总书记指出,“我们越来越深刻地认识到,安全是发展的前提,发展是安全的保障”。
新时代以来,我们坚持加强党的全面领导和党中央集中统一领导,着力推动高质量发展,坚决维护国家安全,防范化解重大风险,保持社会大局稳定,牢牢掌握了我国发展和安全主动权,取得了伟大成就。我国国内生产总值增长到114万亿元,经济总量稳居世界第二位。谷物总产量稳居世界首位,14亿多人的粮食安全、能源安全得到有效保障。持续加强科技创新和制度创新,增强产业链供应链自主可控水平,经济实力、科技实力、综合国力跃上新的大台阶。
同时也要清醒看到,世界百年未有之大变局加速演进,逆全球化思潮抬头,单边主义、保护主义明显上升,来自外部的风险挑战始终存在并日益凸显。我国推进高质量发展还有许多卡点瓶颈,确保粮食、能源、产业链供应链可靠安全和防范金融风险还须解决许多重大问题。我国发展进入战略机遇和风险挑战并存、不确定难预料因素增多的时期,各种“黑天鹅”“灰犀牛”事件随时可能发生,需要应对的风险挑战、防范化解的矛盾问题比以往更加严峻复杂。
迈上全面建设社会主义现代化国家新征程,必须处理好发展和安全的关系,努力实现高质量发展和高水平安全的良性互动。一方面,要善于运用发展成果夯实国家安全的实力基础。完整、准确、全面贯彻新发展理念,坚持高水平对外开放,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局,为全面建成社会主义现代化强国奠定坚实的物质技术基础。另一方面,要善于塑造有利于经济社会发展的安全环境。坚定不移贯彻总体国家安全观,把维护国家安全贯穿党和国家工作各方面全过程,确保国家安全和社会稳定。
加强重点领域安全能力建设
党的二十大报告对“加快构建新发展格局,着力推动高质量发展”以及“推进国家安全体系和能力现代化,坚决维护国家安全和社会稳定”进行了重要部署。新时代新征程,更好统筹发展和安全,必须坚持党的全面领导特别是党中央集中统一领导,坚持发展和安全并重,加强重点领域安全能力建设。
着力提升产业链供应链韧性和安全水平。产业链供应链稳定安全是构建新发展格局的基础。要加快建设现代化产业体系,围绕制造业重点产业链,找准关键核心技术和零部件薄弱环节,集中优质资源合力攻关,保证产业体系自主可控和安全可靠。为此,既要通过拉长长板巩固提升优势产业的国际领先地位,也要通过补齐短板尽快解决一批“卡脖子”问题。此外,还要做强做大龙头企业,做专做精中小企业,以龙头企业引领产业链供应链上下游创新生态系统建设,深化在创新研发、市场开拓等方面的合作,推进产业链、价值链、创新链、人才链和资金链的融合。要保持并巩固我国制造业传统优势以“稳链”,推动战略性新兴产业融合集群发展以“强链”,形成必要的产业备份系统以“补链”,推进产业链供应链布局优化调整以“优链”。
增强国内大循环内生动力和可靠性。要把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来,既扩大有效需求,又提升供给体系对国内需求的适配性,从需求侧和供给侧两端发力,畅通国民经济循环,提高发展质量和内生动力。要依托国内超大规模市场优势,更好发挥消费的基础性作用,充分发挥投资的关键作用。要建立适应消费升级和多元化消费需求的供给体系,积极推动产业结构优化升级,着力振兴实体经济。要通过预期管理和系统化设计,在关系国家安全的领域和节点构建自主可控、安全可靠的国内生产供应体系,在关键时刻可以做到自我循环,确保在极端情况下经济正常运转。
提升国际循环质量和水平。当前,全球产业结构和布局调整既带来新挑战也孕育着新机遇。提升国际循环质量和水平,需要坚持推进高水平对外开放,深度参与全球产业分工和合作,增强国内国际两个市场两种资源联动效应。一是要继续扩大商品和要素流动型开放,提升贸易投资合作质量和水平,推动我国产业转型升级,向全球产业链价值链中高端迈进。二是要稳步扩大规则、规制、管理、标准等制度型开放,营造市场化、法治化、国际化一流营商环境。三是要完善安全审查制度,健全与开放相适应的风险防范和安全保障体系,增强在对外开放环境中动态维护国家安全的本领。
加快构建新发展格局是关系我国发展全局的重大战略任务。牢牢守住安全发展这条底线,是构建新发展格局的重要前提和保障。要推进国家安全体系和能力现代化,加快构建与新发展格局相适应的新安全格局,在确保国民经济循环畅通的同时,增强我国在全球产业链供应链创新链中的影响力。
(文图:赵筱尘 巫邓炎)